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50年前のマンションに比べて、現在のマンションでは大きな技術革新があり、給排水管などは比較的容易にメンテナンスができるシステムとなっているようです。 ただし、IT環境やエコロジー、エネルギー関連など、技術進化が著しい分野ではこれから未知の課題が発生する可能性はあるでしょう。
適切な管理が実現できる組織体制ができていること。 ハード面で長寿化を可能にする技術が進歩しても、適切な管理が行われなければ、100年という期間を超越することは困難です。
第4は、家族構成の変化や住戸が転々譲渡された場合の変化への対応力があること。 4つのポイントのうち、1～3はすでにある程度の成果を上げつつあると思います。
もし、これら4つの条件を充たすことが可能になれば、100年住宅は一般化するものと考えられます。 そして、それぞれのマンションが100年以上も住宅としての役割を継続して果たせるということになれば、マンションの中古市場は現在よりずっと活性化するでしょう。

家族構成の変化などに応じた住み替えが今よりも一般化し、結果としてマンションの寿命はさらに延びることが期待できるのです。 実際、大手デベロッパーの中には「100年マンション」と銘打った長寿命マンションの供給に積極的に取り組んでいるところもあります。
最新建築技法ところで、マンションと戸建て住宅の最大の相違点は、マンションでは土地と建物を区分所有者全体で共有し、運命共同体となる点にあることをこれまで述べてきました。 マンションは専有部分であるそれぞれの住戸「私用」と、区分所有者が全員で共有する建物の躯体、例えば廊下や階段、エレベーターなどの「共用」の部分から構成されています。
しかしながら、これまでのマンションでは、床や壁、天井は基本的に共用部分とされるなど専有部分と共用部分が建物の一部として一体化していたために、所有関係と利用関係をうまく整理できなかったような気がします。 ここでご紹介する「スケルトン・インフィル方式」というのは、建物の骨格となる躯体部分(スケルトン部分一共用部分)と内装部分(インフィル部分一専用部分)とを分離して計画するマンションの建築手法で、これによって区分所有権がより独立性をもって専有部分を自由に利用できることになると考えられています。
例えば、これまでのマンションでは、デベロッパーなどが躯体部分も内装部分も一体化して建設し分譲するため、間取配管・配線スペースとして二重床、二重天井構造になっている。 りなどを自由に設定することができないという不満が購入する側にありました。
また、購入後に家族構成が変化したり、所有者が替わった時に、利用状況に合わせて間取りを変更することなどは通常のマンションでは容易なことではありません。 これに対して、躯体部分と内装部分を切り離すことで、躯体部分は100年以上の長期的な使用に耐えられるよう耐久性を重視してつくりながら、一方で内装部分については区分所有者の生活内容や家族構成などにあわせて自由設計を可能にしているのです。
さらには将来のリフォームを容易にすることで、物理的な建物や設備の老朽化ばかりでなく、その時々のライフスタイルや社会のニーズに臨機応変に対応することができるため、マンションの長寿命化にも有効な手法として注目を浴びつつあります。 スケルトン・インフィルページのイラストを見ていただければ、そのイメージはわかるでしょうか。
スケルトン住宅では通常のマンションに比べて高い階高を確保して、配管・配線スペースとして二重床、二重天井を設け、どこにでも自由に配管、配線ができるようにして間取りの変更に対応するなどの特徴があります。 問題点として指摘されるのは、階高を確保し、スケルトン部分を耐久性の高いものとするため、当初の建設費が従来のマンションに比べて1割程度上昇するなど、競争が激しいマンション市場においてコスト面で購入者に受け入れられるか、という点です。
しかしながら、建物の寿命が延び、中古市場での価値低下も減少する可能性が高いことなどを考慮すれば、購入時に支払う金額(購買価値)ではなく、利用期間全体を通じて支払う金額(利用価値)を重視しようという新しい価値観をもった一定の消費者に受け入れられていくものと考えられます。 特に、このような層は、目新しい設備や共用施設の豪華さでマンションの差別化を図ろうとする今のマンション市場には懐疑的で、自分のライフスタイルに応じて自由な設計が可能なスケルトン住宅を受け入れ、新しいマーケットに育て上げていく可能性があります。

スケルトン・インフィル方式が今まで画一的な商品提供に傾斜していたマンション市場に、ハード面から新しい流れを生み出そうというものであるとすると、これからお話しするコーポラティブ住宅方式は、マンション建設・販売の仕組みそのものを大きく見直そうという、事業のソフト面に関わる新しい潮流であるということができます。 コーポラティブ住宅とは、一般の分譲マンションのようにデベロッパーが土地を購入して建設したマンションを購入するのではなく、マンションを取得したいと考えている人たちが集まり、共同して土地を購入し、協力して計画をつくり上げて工事を行い、新しいマンションを手に入れるという事業方式です。
既存の分譲マンションでは、購入者側にはすでにでき上がった住戸の中から自分にあったものを選ぶという選択しかなく、計画づくりに参加し、自分が希望する理想の住宅を取得するという満足感を得ることができません。 これに対して、コーポラティブ住宅では自分たちで土地を探して購入し、計画をつくるため、既存のマンションに満足せずに、個々の意向を計画に反映させたいと考える人たちにとっては高い満足感が得られる方法のひとつです。
コーポラティブ住宅のメリットとしては、このように計画段階から参加して自分の意向を設計に反映させることが可能だ、という点の他に2つほどのメリットが考えられます。 ひとつは、経済的なメリットです。
事業の参加者が直接土地を購入し、工事を発注するため、通常のマンションで発生するデベロッパーの利益や経費(広告宣伝費、モデルルームの建設費など)は原則として不要となり、事業費が圧縮できるからです。 デベロッパーの利益や経費分は事業費の2～3割が通常といわれているため、この分が安くなる計算ですが、コーディネーターとしてコンサルタントが関わる場合には、その業務委託費などが別途必要になるので、そういった事項は事前に確認する必要があります。
2つ目は、私がマンションにおいて最も大切だと考えるコミュニティの問題です。 マンション選びでの隠れた不安事項は隣人などの人間関係です。
マンションに住みはじめてから隣人とのトラブルに悩むというケースは少なくありません。 また、分譲マンションに住む区分所有者同士がほとんど顔を合わせることもなく、なかなかうまく付き合えないという話もよく聞きます。
これでは、運命共同体の一員として共有の資産価値をともに守っていくことなど困難だといわざるを得ません。

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